O percentual da população brasileira que reside em imóvel alugado cresceu nos últimos anos, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PENAD), divulgada pelo IBGE [1], estimou que 21,1% (vinte e um por cento) dos brasileiros alugavam seu imóvel em 2022, totalizando 15,7 milhões de pessoas.
Em outras palavras, aproximadamente 20% da população brasileira são inquilinos (locatários) e, assim sendo, estão amparados pela Lei Federal nº 8.245/91, que dispõe sobre locação de imóveis urbanos e demais procedimentos a elas pertinentes.
Com efeito, muitas dúvidas podem surgir acerca do que é permitido ou não fazer quando não se é proprietário do imóvel, afinal, é autorizado ao inquilino realizar modificações no imóvel alugado?
Primeiramente, é preciso conceber o que dispõe o contrato de locação e, ainda, dispor da autorização do proprietário. Ou seja, é autorizado ao inquilino realizar benfeitorias (reformas) no imóvel, desde que seja expressamente autorizada no contrato e pelo proprietário antes da intervenção. Assim, caso não haja essa autorização prévia, poderá ser considerada quebra de contrato, sucedendo em multas contratuais.
No entanto, a legislação pátria autoriza o locatário e garante o direito à indenização no caso das benfeitorias necessárias, nesta situação, a modificação poderá ser realizada mesmo sem autorização do proprietário. É o caso de um reparo de vazamento ou troca de telhado deteriorado, isto é, são aqueles reparos destinados à conservação do imóvel ou que evitem sua deterioração. Tal previsão se encontra no artigo 35 da Lei 8.245/91.
Assim, não sendo benfeitorias necessárias, ainda podem ser configuradas como benfeitorias úteis e voluptuárias. A exemplo das benfeitorias úteis é a instalação de cobertura na garagem ou a instalação de proteção nas janelas, ou seja, são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Nesse caso, são modificações que acrescentam valor e utilidade ao imóvel, portanto, é possível a indenização ao inquilino, mas claro, desde que o proprietário tenha expressamente autorizado.
Já as benfeitorias voluptuárias são as que tornam o imóvel mais agradável com intuito de embelezamento, não são indenizáveis, e devem ser retiradas no fim do contrato, sem provocar danos ao imóvel, pois, é responsabilidade do locatário a conservação do bem. São benfeitorias voluptuárias a instalação de sauna ou jacuzz, por exemplo.
Além disso, cabe ressaltar que toda modificação em imóvel urbanos deve ser autorizada por alvará do órgão competente e certificado pelo profissional responsável pela obra, respeitando minuciosamente as determinações contratuais e legislativas.
Portanto, é necessário estar atento às cláusulas contratuais e aos detalhes da vistoria antes de assinar o contrato, sabendo que o locatário deverá devolver o imóvel como recebeu, outrossim, o locador tem a responsabilidade de garantir que toda a parte estrutural do imóvel esteja dentro dos padrões de moradia.
[1]https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/media/com_mediaibge/arquivos/1cd893a10b3cabf31fc31e994531632f.pdf