O ITBI – Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é um imposto de competência municipal, cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, bem como cessão de direitos a sua aquisição, nos termos do art. 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988.
Já a sua base de cálculo foi definida pelo Código Tributário Nacional – CTN, no artigo 38, como sendo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
A expressão valor venal deve ser entendida como sendo o valor considerado em condições normais de mercado para as transações imobiliárias.
Sucede que os Municípios brasileiros têm a prática de exigir dos adquirentes dos imóveis o valor do tributo adotando como base de cálculo o valor venal de referência, utilizados para fins de IPTU, que é muito maior que o valor efetivo da compra e venda realizada.
E assim o fazem em abuso da competência constitucional tributária que lhe foi outorgada, sujeitando os contribuintes à obrigação de recolher o ITBI em valores maiores que os devidos no momento em que colocam verdadeiros empecilhos para o registro da transferência das propriedades imobiliárias adquiridas.
No caso do Município de Ribeirão Preto, o Código Tributário Municipal – CTM (art. 32, inciso VI, da Lei Municipal n. 2.415/70) atribui responsabilidade solidária pelo recolhimento do ITBI aos tabeliães, escrivães e oficiais de registro de imóveis.
É justamente para livrar-se da responsabilidade solidária que tabeliães de notas e oficiais de registro de imóveis recusam-se a lavrar escrituras ou a registrar a transferência da propriedade sem que o contribuinte comprove o pagamento do imposto que foi realizado pelo maior valor.
Contrariamente a essa prática, o Superior Tribunal de Justiça – STJ há muito tempo entende que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado (AgRg no REsp 1057493 – SP, Relator Ministro Francisco Falcão, julgado em 26/08/2008).
A questão foi recentemente sedimentada pela Corte Cidadã no julgamento unânime do REsp n. 1.937.821 – SP, Tema Repetitivo n. 1.113, sendo firmadas três teses sobre o tema: (I) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; (II) o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado e (III) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
No julgamento, o Relator Ministro Gurgel de Faria discorre sobre as modalidades de lançamento aplicáveis ao caso e conclui que, em razão do fato gerador do ITBI, apenas duas modalidades são possíveis: por declaração ou por homologação, a depender da legislação municipal.
No caso de Ribeirão Preto, a legislação local definiu que o lançamento do imposto seria por homologação, nos termos do artigo 18, da Lei Municipal n. 5.430/1989[1].
Ainda de acordo com o julgamento, a única modalidade de lançamento impossível de ser aplicada ao imposto em tela é o lançamento de ofício, uma vez que o ente tributante não conhece todas as variáveis que compõem o valor do imóvel transacionado.
Frise-se que a adoção do valor venal de referência modifica, inclusive, a modalidade de lançamento do tributo que deve ser por declaração ou homologação, a depender da legislação municipal, sendo de rigor concluir que a base de cálculo do imposto não pode ser um valor sugerido unilateralmente pelo Município.
Sendo assim, considerando as características próprias do fato gerador do referido imposto, sua base de cálculo deve refletir a operação efetivamente realizada pelo contribuinte.
[1] ARTIGO 18 – O lançamento tributário do imposto é o “por homologação”, e:I – Será iniciado pelo contribuinte, ou por aqueles que a legislação determinar, em seus registros, documentos e outros elementos nos termos da legislação;II – o imposto lançado será recolhido espontânea a antecipadamente por quem de direito;
III – O lançamento será completado, finalmente, pela homologação pelo Fisco, nos termos da legislação. Destaque adicionado.