Transferir um imóvel na confiança, é possível? Não é de hoje que o tema Alienação fiduciária em garantia de bens imóveis gera dúvida. O termo “fidúcia” significa confiança ou gesto confiante. Dessa forma, ao alienar um bem fiduciariamente, o vendedor o faz com base em uma garantia. Mas, na prática, como funciona um contrato de alienação fiduciária?
Na alienação fiduciária, o devedor, ao comprar um bem financiado, o deixa em nome do credor até que a dívida esteja inteiramente paga. Assim, o devedor usufrui do bem em sua posse, mas não é, ainda, proprietário do mesmo. Ou seja, enquanto não há quitação total do financiamento, o comprador tem a posse do bem, mas não é seu dono.
Para aprofundar na temática, tem-se que, em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente em caso de execução de débitos condominiais do devedor fiduciante.
Comumente, nas execuções de débitos condominiais, o devedor responde com seu patrimônio, isso porque, quando trata-se de cotas condominiais, estas possuem natureza propter rem, ou seja, havendo a transmissão do direito que a originou, a obrigação a segue, independentemente de qual for o título translativo, o que acaba possibilitando, assim, a penhora do imóvel que dá origem aos débitos condominiais.
Neste sentido, nos termos do artigo 1.345 do CC, era possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, todavia, o E. STJ, no julgamento do REsp n. 2.036.289 – RS, entendeu em caráter de exceção pela impenhorabilidade do imóvel nesta situação.
A decisão supracitada afastou a penhora sobre imóvel alienado, por entender que não é viável proceder de tal maneira em se tratando de imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, isso porque, o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, o que torna, portanto, impossível a penhora do referido bem.
Por fim, ainda no julgamento em questão, a relatora ministra Nancy Andrighi, fez a ressalva de que, mesmo não sendo possível a penhora do imóvel alienado, é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, nos termos do artigo 1.368-B, do CC e do artigo 835, inciso XII, do CPC.